סילוק משכנתא

תארו לעצמכם: נפל לידיכם סכום כסף נכבד. אולי ירושה, אולי פיקדון שהגיע זמנו והוא נפרע. במקביל, אתם משלמים משכנתא לדירה, מה שמעלה התלבטות: האם לשלם את שאר המשכנתא, כלומר לבצע סילוק משכנתא, או להשקיע את הכסף בקרן כלשהי? לפני כן יש להבהיר. סילוק משכנתא הוא תשלום מלא של ההלוואה, המשכנתא, לפני מועד הפירעון המקורי. כמו שאדם מנהל את עסקיו כך עליו לנהל את חובותיו ובמקביל להתייחס למימון הדירה גם כניהול נכסים. לפני סילוק משכנתא יש לבדוק מספר נושאים:

השוואת ריביות

חשוב לבדוק האם שיעור הריבית על המשכנתא גבוה מהריבית שניתן לקבל מתיק השקעות? יש להשוות שיעורי ריביות אלה. כאשר שיעור הריבית על המשכנתא נמוך משיעור הריבית המתקבלת מההשקעה, כדאי להמשיך לשלם את תשלומי המשכנתא ולא לבצע סילוק משכנתא. ולהיפך, אם שיעור הריבית על המשכנתא גבוה משיעור הריבית המתקבל על ההשקעה, כדאי לבצע סילוק משכנתא מוקדם לפני מועד הפירעון. זאת, כמובן, בחשיבה פיננסית לטווחים ארוכים.

מיסים

לא רק מרכיב הריביות נלקח בחשבון בשיקולי סילוק משכנתא. חשוב לזכור, כי רווחים מהשקעות חייבים במס, ואילו ריבית של משכנתא מזכה בתשלומי מס.

דמי היוון

כאשר מסלקים משכנתא עלול לוקח המשכנתא להידרש לשלם סכומים לא מבוטלים, שנקראים דמי היוון. דמי היוון מוגדרים כחישוב סך התשלומים העתידיים למנהל מקרקעי ישראל עד סוף זמן החכירה ובתשלום מראש.

בעניין המשכנתא המשמעות של דמי היוון היא הפרש שבין הריבית הממוצעת בשוק בזמן סילוק משכנתא לבין הריבית שנקבעה במשכנתא. הפרש זה עשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים. לדוגמה, הריבית הממוצעת בשוק בזמן התכנון לסילוק משכנתא היא ארבעה אחוזים, והריבית שנקבעה במשכנתא היא חמישה אחוזים. נניח, שללוקח המשכנתא נותרו עוד עשר שנות תשלומי משכנתא. זה אומר, תשלום של אחוז מהקרן לכל שנה שנותרה. תשלום זה של דמי היוון עשוי, כאמור, להגיע לעשרות אלפים. אם דמי ההיוון שליליים, כלומר הריבית הנהוגה במשק בעת סילוק המשכנתא גבוהה מהריבית שנקבעה לתשלומי המשכנתא, בנק המשכנתאות לא יספק החזרים.

במשכנתאות בריבית משתנה, כאשר סילוק המשכנתא מתבצע בתחנת יציאה, משמע במועד של עדכון ריבית המשכנתא, יחושבו דמי ההיוון עד התחנה הבאה. דמי היוון במשכנתא בריבית משתנה נמוכים באופן משמעותי משמי היוון במשכנתא במסלול ריבית אחר.

עמלות

בנוסף לעניין הריביות ודמי ההיוון יש לדעת בעת סילוק משכנתא את גובה העמלות.

• עמלת אי הודעה מוקדמת- כדי להימנע מתשלום עמלה זו יש להודיע לבנק על סילוק המשכנתא עשרה ימים מראש. אם נמסרה הודעה אך סילוק המשכנתא לא התבצע, אי אפשר לסלקה בחצי השנה הקרובה.
• עמלת מדד ממוצע- כאשר המשכנתא מסולקת לפני החמישה עשר בחודש, מועד פרסום המדד.
• עמלת הפרשי שער- רלבנטית להלוואות דולריות.
• עמלת תפעול- ערכה שישים שקל.

ההחלטה על סילוק משכנתא היא, לעיתים, רגשית, ולא כלכלית. לא תמיד נחשב סילוק המשכנתא לכדאי.

אהבת את המאמר? שתף את חבריך!

חזרה לעמוד מאמרים